宅基地超标准部分的面积应如何办理登记

【案情】

  在20世纪60年代，某村聘用了部分民办代课教师在村里任教，后因为无房屋居住，当时的大队划拨了部分宅基地给这部分人作为住宅地。但随着国家的体制改革，这部分民办教师，已先后转为国家正式教师或者国家机关工作人员，且全家户口也随之农转非。此外，有部分村民房屋占用范围内的土地面积已超出了省规定的用地标准。

 【疑惑】

  1、原聘用代课教师的房屋占用的土地，其性质是否属于集体所有？

  2、对于农村村民房屋占用范围内的超标土地，应当怎样进行登记？

  【分析】

  宅基地使用权是经依法审批由农村集体经济组织分配给其成员用于建造住宅的没有使用期限限制的集休土地使用权。宅基地用地面积标准不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。宅基地使用权确定后宅基地使用权人要及时申请土地登记发证。宅基地使用权是农民基于集体成员身份而享有的福利保障，非本集体村民不得享有。

  对于第一个问题，首先应该明确的是土地所有权的性质不因使用权人身份的转变而转变，集体所有的土地转为国家所有唯一合法途径为国家征收。本案中，代课教师的住宅所占用的土地并未被国家征收，所以，土地所有权仍是集体所有。本案中代课教师已经转为国家工作人员，且全家户口都已经农转非，不再是本集体经济组织成员，这部分人不再拥有宅基地使用权。但是，由于宅基地上的房屋依旧存在，这些人仍依法享有对宅基地上房屋的所有权。根据《确定土地所有权和使用权的若干规定》第四十八条的规定：“非农业户口居民(含华侨)原在农村的宅基地，房屋产权没有变化的，可依法确定其集体土地建设用地使用权，房屋拆除后没有批准重建的，土地使用权由集体收回。”所以，这些人在房屋存续期间，可以确定享有房屋所在集体土地的集体建设用地使用权。土地使用权人可以申请土地登记，并办理《集体土地使用权证》。同时，因这些人不具有宅基地使用权，应在登记中注明上述房屋不得进行翻建、重建，在房屋因坍塌或拆除等原因灭失后，集体土地建设用地使用权自动灭失。

  对于第二个问题，根据《土地管理法》第六十二条规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。”如果宅基地超标，在对宅基地上的房屋不进行改动的情况下，根据《确定土地所有权和使用权的若干规定》第四十五条规定:“1982年2月国务院发布《村镇建房用地管理条例》之前农村居民建房占用的宅基地，超过当地政府规定的面积，在《村镇建房用地管理条例》施行后未经拆迁、改建、翻建的，可以暂按现有实际使用面积确定集体土地建设用地使用权。”同时，按照《确定土地所有权和使用权的若干规定》第五十一条规定：“按照本规定第四十五条至第四十九条的规定确定农村居民宅基地集体土地建设用地使用权时，其面积超过当地政府规定标准的，可在土地登记卡和土地证书内注明超过标准面积的数量。以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时，按当地政府规定的面积标准重新确定使用权，其超过部分退还集体。”

  根据《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》（国土资发[2004]234号）的要求，必须加强农村宅基地登记发证工作，充分发挥地籍档案资料在宅基地监督管理上的作用，切实保障“一户一宅”法律制度的落实。